Налогообложение: Налог на имущество: как сэкономить
В личных кабинетах налогоплательщиков уже появились квитанции на оплату налогов на имущество. Пошел обратный отсчет.
3 августа 2018 года президентом России Владимиром Путиным был подписан новый закон № 334-ФЗ, меняющий целый ряд правил расчета имущественного налога на недвижимость. Мера должна оградить россиян от роста налогового бремени. Кому и сколько теперь удастся сэкономить и какие еще изменения несет новый закон?
Было
Рассчитывать имущественный налог по кадастровой стоимости (вместо инвентаризационной, как ранее) начали в 2015-м. Процесс шел поэтапно, причем в некоторых регионах он был запущен раньше, в других — позже. Сейчас по новой схеме считают 64 региона из 85, причем считают по-разному.
Изначально предполагалось, что ежегодно платеж по имущественному налогу будет расти на 20%, пока в конце концов не выйдет «на полную мощность»: сначала налогоплательщикам надо было платить 0,2 от всей суммы, на второй год — 0,4, на третий — 0,6, на четвертый — 0,8, и только на пятый — в полном размере.
Таким образом планировалось смягчить удар для собственников недвижимости, но затея удалась не вполне: почувствовав резкое увеличение налога, люди пошли в суды и в Росреестр, пытаясь оспорить итоги кадастровой оценки своего имущества.
Процесс принял массовый характер, и год от года (что логично — платеж ведь рос) недовольных становилось все больше.
директор по развитию оценочной компании «Апхилл»
Практика показывает, что в пользу собственников принимается больше половины решений, отмечает эксперт. Тем не менее, недовольных реформой по всей стране год от года становится все больше.
В итоге это недовольство привлекло внимание президента.
«МЫ ТАК НЕ ДОГОВАРИВАЛИСЬ», — ПОДЧЕРКНУЛ ПУТИН В ПОСЛАНИИ ФЕДЕРАЛЬНОМУ СОБРАНИЮ В МАРТЕ 2018-ГО, ГОВОРЯ О СУЩЕСТВЕННОМ РАСХОЖДЕНИИ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЕЙ ЖИЛЬЯ В ПОЛЬЗУ ПЕРВОЙ.
Результатом стал оперативно разработанный новый закон. К моменту его принятия в 15 регионах налог считался с коэффициентом 0,2, в 21 — 0,4, а а 28, включая Москву и Московскую область, — 0,6.
О расчете налога - Налог на имущество: как его уменьшить?
Стало
Именно на уровне 0,6 от полной суммы налога и решено остановиться.
ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ, ОТ КОЭФФИЦИЕНТА 0,8 В ФОРМУЛЕ РАСЧЕТА НАЛОГА РЕШЕНО ОТКАЗАТЬСЯ, ОСТАВИВ ПРИ ЭТОМ ТОЛЬКО ЗНАЧЕНИЯ 0,2; 0,4 И 0,6.
«К 2020-му коэффициент не будет повышен до единицы, как планировалось изначально, а останется на уровне 0,6», — рассказывает Евгений Гайсенюк, заместитель генерального директора Evans. Второй момент — сумма платежа будет увеличиваться медленнее — поправки ограничивают рост 10% в год (против 20% в старой редакции). «В 2018-м эта норма уже будет действовать в 28 субъектах РФ, где налог считают с коэффициентом 0,6 (включая столичный регион)», — отмечает эксперт.
Сам расчет имущественного налога на основе кадастровой стоимости остается неизменным, ограничивается только размер максимально применимого к нему коэффициента и темпы ежегодного роста.
Эти положения уже вступили в силу со дня официального опубликования закона 03 августа 2018 года, отмечает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. То есть москвичам и жителям регионов, где коэффициент вырос до 0,6, можно больше не волноваться по поводу дальнейшего роста — потолок достигнут. Всем остальным придется и дальше платить с каждым годом все больше — но повышение пойдет вдвое медленнее.
Как оптимизировать налоги?
1. Не забыть про налоговый вычет (вычет для определения налоговой базы для исчисления налога на имущество)
Как разъясняет ФНС, вычеты применяются при определении налоговой базы ко всем жилым объектам, которые есть у налогоплательщика в собственности: жилые дома, квартиры и комнаты, а также жилые строения на земельных участках. Например, если у налогоплательщика есть в собственности три квартиры, комната, два жилых дома, то вычет будет предоставлен в отношении каждой из трех квартир, комнаты и каждого из домов.
Комната, часть квартиры – вычитаем из налогооблагаемой базы 10 кв. м общей площади.
Квартира, часть жилого дома – вычитаем 20 кв. м.
Жилой дом – вычитаем 50 кв. м.
2. Пересчитать ранее насчитанные налоги
«Некоторые изменения вступят в силу с 1 января 2019 года, — рассказывает Воскресенская. — В частности, по-новому будет вестись перерасчет ранее начисленных налогов». Пересчитают, отмечает эксперт, то, что было начислено за три последних календарных года до момента направления уведомления о перерасчете. При этом, подчеркивает юрист, перерасчет производится только в сторону уменьшения прежних платежей.
«Новая оценка применяется не с момента подачи заявления об оспаривании, а с того года, когда в оценке недвижимости допущена неточность, — подчеркивает Лев Сальц. — Так налогоплательщики, кадастровая стоимость жилья которых была завышена, смогут снизить суммы налога за прошлые периоды. Если будет доказано, что кадастровая стоимость была завышена на 50%, то вернут половину от уже уплаченной суммы, поясняет Евгений Гайсенюк.
Оспорить кадастровую оценку можно сделать как в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Оснований для пересмотра два: недостоверность или недостаточная полнота сведений об объекте на момент оценки (например, не учли, что дом аварийный). Владельцам недвижимости, решившим оспорить государственную кадастровую стоимость, потребуется заключение независимого оценщика.
3. Узнать, не относитесь ли вы к льготной категории
334-ФЗ пересматривает прежний порядок налоговых льгот — в частности, от уплаты освободили детей-инвалидов. При этом, что важно, закон в этом отношении имеет обратную силу — можно вернуть уже уплаченные средства (за период с 2015 года).
О льготах для всех категорий россиян подробнее на сайте федеральной налоговой службы.
4. Новые права для владельцев «нежилья»
Есть изменения для владельцев гаражей и парковочных мест в бизнес-центрах и других нежилых постройках — теперь их права такие же, как если бы собственность располагалась в жилых домах. Сделать перерасчет и вернуть ранее уплаченные излишки они смогут за период с 2017 года. «Раньше ставка налога для владельцев таких объектов была максимальная — 2%, теперь — не более 0,3%», — поясняет Евгений Гайсенюк.
5. Права для владельцев долей
В новой редакции все нормы, имеющие отношение к имущественному налогу на жилье, распространяются в том числе и на доли в квартирах.
6. Апартаменты – снова ничего
Увы, есть обширная категория собственников недвижимости, которым все эти изменения не принесут ничего нового — владельцы апартаментов. Нынешняя редакция закона не вводит для них никаких поблажек — там просто нет соответствующих оговорок, отмечает Лев Сальц. «Новые нормы применимы только к жилой недвижимости, и не распространяется на коммерческие объекты», — уточняет эксперт.
Строим и узаканиваем дома на участках СТ и ИЖС по-новому.
Изменения внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 340-ФЗ).
Поправки, внесенные Федеральным законом № 340-ФЗ, призваны упорядочить индивидуальное жилищное строительство. Они вводят единые требования к строительству жилых домов на земельных участках, предоставленных в целях индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, а также к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) дано определение объекта индивидуального жилищного строительства (далее — объект ИЖС) - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Изменения коснулись и разрешительных процедур: согласно статье 51 ГрК РФ, отменено требование о необходимости получения разрешения на строительство объекта ИЖС.
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Теперь для строительства индивидуального жилого дома, дачного или садового дома требуются одинаковые документы!
Федеральным законом № 340-ФЗ введен уведомительный порядок информирования органа власти о начале и завершении строительства индивидуальных жилых домов, садовых и дачных домов. Итак, есть четыре разных уведомления. Два готовит застройщик, два – Департамент. Они таковы:
• Застройщик направляет в Департамент уведомление о планируемом строительстве. Застройщик самостоятельно указывает в уведомлении параметры планируемого объекта: количество этажей, площадь планируемой застройки, отступы от границ земельного участка, предельную высоту в метрах;
• Департамент в течение семи рабочих дней проводит проверку указанных застройщиком сведений на соответствие предельным параметрам разрешенного строительства, требованиям действующего законодательства и направляет ему уведомление о соответствии/несоответствии планируемого строительства нормам законодательства;
• Не позднее одного месяца после завершения строительства дома застройщик обязан направить в Департамент уведомление об окончании строительства. Сведения в уведомлении об окончании строительных работ указываются застройщиком самостоятельно, а именно: сведения, указанные в уведомлении о начале строительных работ, сведения о параметрах построенного объекта капитального строительства, а также технический план объекта капитального строительства и документ подтверждающий факт оплаты заявителем государственной пошлины за проведение государственной регистрации права;
• Департамент в течение семи рабочих дней проводит проверку сведений, указанных в уведомлении об окончании строительных работ на соответствие параметров построенного объекта параметрам, указанным в уведомлении о начале строительных работ и направляет застройщику уведомление о соответствии/несоответствии построенного объекта нормам законодательства.
Департамент, выдавая положительное заключение о соответствии окончания строительных работ, самостоятельно направляет в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права.
Стоит отметить, что до 1 марта 2019 года государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на жилые дома и строения, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, осуществляется без истребования уведомления о начале и окончании строительства.
В случае подготовки отрицательного уведомления о завершении строительства, все заинтересованные подразделения правительства автоматически получают от Департамента информацию об объекте, построенном с нарушением норм, т.е. самовольном! Строить можно только то, что было изначально заявлено!
Также, необходимо отметить проблемные моменты, с которыми столкнутся индивидуальные застройщики.
Давайте ответим на вопрос: а владеют ли застройщики всей информацией о возможных ограничениях застройки, которые присутствуют на их земельных участках?
Наша практика подсказывает – не владеют, а в вопиющих случаях – и пренебрегают.
Не каждый застройщик обладает архитектурным или строительным образованием, навыком чтения чертежей, полнотой осведомленности в зоне каких природных или техногенных явлений расположен его земельный участок.
И каков же выход?
На официальном интернет-сайте Департамента готовится к размещению интерактивная карта ограничений. Она, как минимум, даст застройщику представление о возможных рисках строительства. Кроме того, также предлагается наиболее ответственным застройщикам два пути:
• заказать в Департаменте сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее ИСОГД). Эта информация позволит узнать в зоне каких ограничений находится земельный участок и каковы границы этих ограничений;
• заказать градостроительный план земельного участка, в котором будут указаны ограничения, действующие в отношении земельного участка. Кроме того, там будет чертеж, на котором эти ограничения будут отражены и будет обозначена зона возможного размещения объектов строительства с указанием их предельных параметров.
Еще один очень важный момент
Значительная часть территорий Севастополя находится в границах исторического поселения или достопримечательного места. Границы эти определены федеральными актами. Ими же установлены требования к новому строительству. Требования эти очень жесткие. Необходимо иметь ввиду – Севастополь является уникальным местом, в сохранении особенностей которого заинтересована страна и все мировое сообщество. Особенности эти выражены в совокупности уникальных ландшафтов и в неповторимом характере исторической застройки, в значительном количестве памятников истории. Для этой особенности тоже есть нюансы в части подачи уведомлений застройщиками. Если земельный участок находится в зоне таких ограничений, к уведомлению о планируемом строительстве застройщик обязан приложить графическое описание внешнего облика дома.
Департамент в течение 3 рабочих дней направляет в Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя (далее – Севнаследие) уведомление и приложенное к нему описание внешнего облика. Севнаследие направляет согласование в Департамент в течение 10 рабочих дней. По истечении 10-дневного срока при отсутствии ответа из Севнаследия, описание внешнего облика считается соответствующим предмету охраны.
Обязательным для Департамента становится выездной осмотр объекта строительства в случае, если такой объект расположен в границах исторического поселения.
В случае расположения объекта в границах территории исторического поселения срок рассмотрения уведомления составляет 20 рабочих дней.
Изменены правила строительства и оформления частных домов (19.08.2018)
Что нового нас теперь ждет:
1) Все известные разновидности частных жилых домов (в т.ч. и садовые дома) объединены теперь под одним общим названием – «объект ИЖС».
А дополнительно определены параметры, которым теперь должны соответствовать жилые строения, возводимые на личных участках граждан:
- отдельное здание, которое должно представлять собой единый объект и не предполагать возможности его разделения на отдельные объекты недвижимости (т.е. строения по типу «таун-хаус» исключаются),
- предельно допустимая высота жилого дома – до 20 метров и не более, чем на три этажа (над землей),
- здание предназначено исключительно для проживания граждан и включает жилые комнаты и вспомогательные помещения.
Таким образом, построить на своем участке «дворец» выше трех этажей теперь не удастся.
2) Новые параметры применяются только к будущим строениям, в т.ч. тем, которые еще находятся в стадии строительства и пока не оформлены в собственность.
Закону не придали обратную силу, а потому уже имеющиеся строения, которые «не укладываются в обозначенные рамки», реконструировать не требуется.
Закон предусматривает, что если разрешение на строительство дома было получено до его вступления в силу, то можно строить дом, даже если он выходит за рамки указанных нормативов объекта ИЖС, – главное, чтобы он не противоречил условиям разрешения.
3) Окончательно отменяется необходимость получения разрешения на строительство частного дома (объекта ИЖС) и ввода его в эксплуатацию.
Процедура оформления постройки теперь будет проходить так:
- гражданин, который планирует начать строительство на своем участке, направляет в местную администрацию специальное уведомление с приложением подтверждающих документов.
Форма его будет утверждена Минстроем в ближайшее время, в числе основных сведений указываются: Ф.И.О., адрес, паспортные данные застройщика, все данные земельного участка и описание объекта, который будет строиться (текст и графика),
- у администрации есть 7 дней (рабочих) на то, чтобы все проверить и принять соответствующее решение: согласовать представленный проект или отклонить (только по причинам, которые явно не допускают строительство при имеющихся условиях),
- если по истечении указанного срока гражданин не получил от администрации встречного уведомления о несоответствии его будущего строения действующим нормативам, считается, что строительство одобрено (по умолчанию).
Разрешение действует в течение 10 лет со дня, когда уведомление о планируемом строительстве было направлено в администрацию,
- по окончании строительства гражданин направляет в администрацию очередное уведомление, к которому прикладывает квитанцию об уплате пошлины за регистрацию права собственности, технический план нового объекта (составляется кадастровым инженером на основании заполненной застройщиком декларации).
Для согласования администрации также предоставляется 7 рабочих дней,
- если построенный объект укладывается в необходимые рамки, администрация самостоятельно направляет все документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности (о чем сообщается застройщику).
Когда по истечении 7-ми дней никакого уведомления от администрации не поступило, гражданин может самостоятельно подать документы на регистрацию постройки – Росреестр в таком случае сам обязан запросить у администрации все необходимые бумаги.
Таким образом:
- получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию частного жилого дома не требуется,
- оформлять проектную документацию на будущую постройку не обязательно (по желанию застройщика),
- регистрация собственности на дом происходит через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр по факту уведомления об окончании строительства (уклониться от регистрации и сэкономить на налогах теперь не получится).
Земельный налог жители Севастополя в 2017 году платить не будут
Уважаемые клиенты, продлена дачная амнистия до 1 марта 2018 года!
Успейте узаконить Ваши садовые дома до 01.03.2018г. и приватизировать землю. Звоните нам, мы Вам поможем.
В Севастополе налог на имущество физических лиц будет взиматься
с 1 января 2019 года
Для остальных есть еще одно нововведение: понятие минимальной стоимости жилья. Оно равняется цифре, зафиксированной в кадастре, умноженной на региональный коэффициент.
Кадастровая ловушка:
Чем продавцам квартир чреваты нововведения.
Представим ситуацию: вы купили однокомнатную квартиру за 2 миллиона рублей после 1 января 2016 года. Но вам страшно понадобились деньги, ждать вы никак не можете, единственный актив – недавно купленная квартира. Вы продаете ее за те же 2 миллиона. Сколько вам придется заплатить? По идее, ничего, ведь у вас никакой прибыли. Но это только теоретически. Чтобы быть уверенным, что вы ничего не должны государству, придется заглянуть в кадастр. А там ваша квартира оценивается в 4 миллиона рублей. Что это значит для вас? Что в глазах государства вы продали квартиру за 4 млн * 0,7, то есть за 2,8 миллионов. Значит, вам придется заплатить налог с 800 тысяч рублей, то есть 104 тысяч.
Те, кто получил квартиру бесплатно, ситуация иная – им придется заплатить налог с полной стоимости квартиры, указанной в договоре, но опять-таки не ниже официального минимума.
Например, вы продали квартиру за 4 миллиона, а по кадастру ее цена – 7 миллионов. Умножаем 7 миллионов на 0,7, получается 4,9 миллионов, то есть больше, чем вы получили за свое жилье. Это значит, что налог вам придется платить не с 4, а с 4,9 миллионов. Итак, 4,9 * 0,13 = 637 тысяч.
Если же кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, окажется меньше заявленной в договоре, то тут все будет по-честному: вам придется уплатить налог только с реальной суммы.
Теоретически, схема правильная, она призвана искоренить так называемые «серые» сделки, когда в договор записывается заниженная сумма, а платится реальная. Но на практике все иначе – суды завалены исками о неправильной кадастровой оценке. Зачастую она в разы превышает рыночную. Поэтому вполне реальна ситуация, когда вы продаете квартиру в убыток, но при этом еще и обязаны уплатить налог на доход.
Способы сэкономить:
Впрочем, все не так уж безрадостно. Есть способы уменьшить налог. Во-первых, раз в год каждый может воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. (исключение – квартиры, стоимость которых меньше 1 миллиона рублей). Эта цифра вычитается из налогооблагаемой базы.
Давайте рассмотрим на примерах.
Вы купили квартиру за 10 миллионов, а продали за 12.
Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 12 млн – 1 млн – 10 млн = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам придется заплатить налог. Он равен 1 млн * 0,13, то есть 130 тысячам рублей.
Если же кадастровая стоимость, к примеру, 20 миллионов, а вы продали за 12, то налогооблагаемой базой будет уже 14 миллионов (20 млн *0,7). В этом случае ваш налог рассчитывается следующим образом: (14млн-1 млн-10 млн) * 0,13 = 390 тысяч рублей.
Вы продали полученную безвозмездно квартиру за 4 миллиона рублей.
Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 4 млн – 1 млн = 3 млн. Сумма вашего налога - 3 млн * 0,13 = 390 тысяч рублей.
Если же, как в приведенном ранее примере, кадастровая стоимость будет 7 млн рублей, тогда налог высчитываем по следующей формуле: (7 млн*0,7 – 1 млн) * 0,13 = 507 тысяч рублей.
Другой способ сэкономить – учесть траты на улучшение состояние жилья. В этом случае вам потребуется документальное подтверждение понесенных расходов.
К дополнительным расходам могут быть отнесены:
• разработки проектно-сметной документации;
• расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
• подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
• отделка и другие ремонтные работы.
Сумма затрат также вычитается из налогооблагаемой базы.
Есть еще один способ не платить налог – переуступить права. Но он работает только в том случае, если на квартиру еще не оформлен документ о регистрации права собственности. Например, если вы купили строящееся жилье или если речь идет о еще не приватизированной квартире.
Но если документы уже оформлены, то, если есть возможность, лучше подождать и не продавать квартиру раньше обозначенных сроков. Тогда вам не придется платить никаких налогов. Тем же, кто реализует жилье, чтобы купить новое, не стоит забывать: вы можете вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости. Он составляет 2 миллиона рублей. Но предоставляется только 1 раз в жизни.
Где нельзя покупать земельные участки в Севастополе